房地产衰退光降?

2019-06-24 15:04  点击数:    来源:网页百家乐,网页百家乐代理,博彩游戏评级—官方授权!

房企三季报业绩看似不错,可机构对未来的展望并不乐观。

本刊记者  杨现华/文

无论是收入还是盈利,2018年前三季度,上市房企交出了一份相对亮眼的三季报。

虽然限售、限购还未见放松的迹象,龙头房企甚至喊出了“活下去”的口号,但从目前的情况看,由于收入是结转2016-2017年的签约金额,上市房企的报表收入还未受到实质性影响。

在收入和净利润都在高增长的情况下,上市房企并未受到市场追捧,这或许与悲观的预期不无关联。就在靓丽的三季报出炉之后,机构对于房地产市场未来的走势纷纷陷入了悲观之中。

业绩创新高

2018年前三季度,A股上市房企交出了一份非常不错的业绩报告。

根据统计,在扣除B股后,2018年1-9月,申万房地产130家上市房企实现营收11939.08亿元,同比增长了26.69%;实现归属母公司股东的净利润1207.44亿元,同比增长了30.52%。

前三季度营收增速基本处于2007年以来的平均水平,而归母净利润增速接近2008年来的最高水平。这也是A股上市房企首次只用了三个季度收入就超过万亿元,净利润达到千亿元以上。

毛利率和净利率同样不菲。东莞证券统计,房地产行业近两年由于房价涨幅明显,整体结算收益率探底回升;前三季度,上市房企整体销售毛利率及净利率分别为31.3%和12.5%,相比中报时分别上升0.3个百分点和下降0.9个百分点,但均维持在近年的高位。

不仅如此,上市房企的预收款同样创下新高。2018年前三季度,A股130家上市房企的预收账款合计20084.16亿元,2017年同期为19854.22亿元。从表象上看,百家乐怎么开户,预收款几乎没有涨幅,不过这是由于万科等部分房企将预收账款调整至“合同负债”科目所致。

如果将应收账款与合同负债合计,那么上市房企的“余粮”将达到27079.63亿元,较上一年同期增长36.39%,这一涨幅超过了房企收入的涨幅。因此,短期内,房企的收入仍将有丰厚的保障。

在积极销售的同时,房企的现金流也在好转。2018年前三季度,130家上市房企经营活动产生的现金流净额为-139.69亿元,虽然尚未转正,但与上年同期的-745.99亿元相比已大幅好转。

东兴证券指出,房企现金流改善的原因在于,房企在加速推盘去化和着力销售回款的同时,土地获取方面渐趋理性。随着市场的缓慢下行,房地产开发商对行业的预期已经有所降低。与此同时,土地出让的诸多限制也使得实际楼面价不断提高,在两者的共同作用下,多数房企拿地已偏于稳健和谨慎。

拿地放缓可以看做房企的“节流”举措。从土地流拍创新高来看情况似乎如此。中指院数据显示,2018年以来,全国房地产市场土地流拍已经超过800宗,其中一线城市13宗,二线城市178宗,博彩大全,远超上年数额。

通过积极销售和放缓拿地,房地产开发商“开源节流”改善现金流。在房企的现金占用上,库存是大头。海通证券(600837,股吧)指出,2018年前三季度,A股地产企业累计存货为5.36万亿元,增速达到26.5%,库存绝对值继续创出新高,这主要是由于2018年以来新开工上升而去化持续走低所致。

存货是房企未来收入和利润的主要来源,如果存货无法快速变现,房企的高成长将成为问题。目前,房企正在受到这样的考验。在光鲜亮丽的业绩面前,上市房企的股价反而跌跌不休,或许正与悲观的预期有关。

变盘将至?

根据国家统计局的数据,2018年1-9月份,全国商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%;商品房销售额104132亿元,增长13.3%;增速比1-8月分别回落1.1个百分点和1.2个百分点。

上一轮商品房销售面积和商品房销售额下滑还要追溯到2014年。这一年,商品房销售面积下降了7.6%,商品房销售额则下滑了6.3%。之后这两个指标的增速开始实现大幅反弹并在2016年达到本轮反弹的峰值。

2015-2017年,全国商品房销售面积同比增速分别为6.5%、22.5%和7.7%,销售额同比增速分别为14.4%、34.8%和13.7%。并且自2016年上半年起,商品房销售面积和销售额的同比增速基本处于下降通道中。

2018年前9个月的增速下滑已成定局,在四季度能否扭转这个趋势呢?从10月份的情况看同样并不乐观。

根据克而瑞的数据,2018年10月,百强房企单月销售收入较9月环比降低10.5%,销售减速较为明显。特别是国庆期间,楼市延续了“金九”不温不火的走势,市场降温明显。而与上年同期相比,百强房企单月销售收入的同比增速自三季度以来也是持续放缓,从7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。

百强房企10月的销售增速不足30%,仅好于3月份,本应是销售旺季却成了年内销售增速的次新低。


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